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地价有升有降!河西、雨核、上秦淮宅地亮相,又得摇号?

2023-05-23 18:07:31 来源:地产锐评

南京第三批次宅地,来了!4幅宅地总用地面积约20.08公顷、起拍总价64.7853亿元,6月14日开拍。

与前两批次不同,这次摆上货架的地块数量迷你,主城区的3幅是重点

江心洲G25,被江心印、栖悦湾、金陵中学高中部等团团围住,这幅地容积率仅1.8,低密优势突出。起拍楼面价已比中海G04(28648元/㎡)地价高,若触顶成交,将刷新区域地价;


(相关资料图)

雨核G26,紧挨着融创彰泰观南府,片区内居住氛围初步形成。不过地块东侧紧邻机场二通道,拿地房企得砸钱做隔音降噪了;

上秦淮G27,自北向南与秦尚栖庭、芳原“排排站”,地块规整,东南角就是华谊兄弟电影小镇。注意,与片区里的“前辈”比,G27即使触顶,地价也结结实实降了。

江心洲G25

地块四至:东至河道;南至龙恩街;西至梅子洲路;北至文泰街

地块性质:R2二类居住用地

容积率:1.0

出让面积:45965.11㎡

起拍总价:25.2亿元

起拍楼面价:30458元/㎡

最高限价:28.8亿元

限制楼面价:34809元/㎡

江心洲,也卷起来了!

继中海3月拿地后,江心洲岛南再端出一幅纯宅地G25。

这块地在江心印以南,出让面积比江心印、中海G04略大,1.8的容积率,比2.5-2.8的江尚紫薇、栖悦湾等,更有低密优势。不过,出让条件规定,未来地块住宅建筑高度不得低于12米

从楼面地价来看,刨去综合体项目江湾世纪,岛南的主力楼盘地价在2.8-3.2万/㎡不等。这次G25限制楼面价近3.5万/㎡,若触顶成交将刷新区域地价,佐证地块价值。

实探看下来,这块地边界清晰,平整完毕,四至的道路通达。招商甚至临时“征用”北侧的一小块地,做了露营场景搭建。

地块南侧,是网红景点迷雾森林,远眺还能看到华侨城欢乐滨江摩天轮。

东侧,是已经竣工的金陵中学高中部。该学校设计容量为48班,跑道、室内运动场、报告厅、音乐厅、图书馆等一应俱全,将在今年9月正式启用

毋庸置疑,岛南的生活氛围较为浓厚,配套相对完备,比如自驾便捷的夹江隧道、江心洲大桥;青奥森林公园;仁恒综合体等。美中不足的是离地铁站较远,约3.4公里,驾车也得10分钟左右。

目前,G25地块周边有多家楼盘在卷:

主打小高层、叠墅等多元产品的江湾世纪,前期小高层房源均价4.6万/㎡左右,170㎡户型总价约780万。

上周项目新领最后一批现房叠墅销许,建面约380、400㎡,精装修均价54859元/㎡,总价两千万级,80套房吸引了485组有效报名,昨天卖完。

三个双限项目中:

江心印、江尚紫薇,主打高层产品,主力户型、升级包等参数大同小异;

栖悦湾做了部分17层的小高层,主力户型与江心印等形成错位,升级装修里上了劳芬、捷仕等高端品牌,做出辨识度。

三家楼盘的起步户型,给予买房人总价500多万至600多万(含包)的上车选择

江心印会所实景图

紧挨着江湾时代的纯新盘中海G04,规划已公示,项目容积率仅2.26,将打造9栋15-17层、4栋24-25层住宅,自带滨岸会所。户型面积143㎡起步,主力为155㎡、187㎡、199㎡,总价段约700-1000万

据了解,作为中海第一个上岛作品,南京中海极为看重产品打磨,首创南京木纹铝板立面,并采用科技系统,打造江心洲封面级建筑作品,最快将于二季度亮相。

装修包渐渐退出历史舞台,接下来江心洲改善产品的精装将做成什么水平,就看G25和中海G04的了。

雨核G26

地块四至:东至机场二通道;南至现状;西至纵六路;北至纬九路

地块性质:R2二类居住用地

容积率:1.0

出让面积:42597.32㎡

起拍总价:21.7亿元

起拍楼面价:23156元/㎡

最高限价:24.8亿元

限制楼面价:26463元/㎡

雨核G26,即此前预告过的小村DF地块一期。在官方的考量中,将通过对低效用地的更新利用,推动雨花城市更新。

这块地,在融创彰泰观南府与机场二通道形成的夹角里,西侧是大体量的福润雅居。

无人机俯瞰视角,能将中海城南公馆、龙湖天钜、在建的华润置地中心(住宅+商业)、金基嘉玥等尽收眼底。从位置上看,G26与雨核CBD有点距离。

G26的起拍楼面价为23156元/㎡,地价妥妥比三年前出让的彰泰观南府(22164元/㎡)要高。但即使触顶,地价与万科G05、厦门建发G14比,还有约1600元/㎡的价差。

值得一提的是,这块地限高不限低,拿地房企可通过高低配的形式,设计一些稀缺的低密洋房产品。

目前,G26地块已平整完毕,内部南侧道路以及西侧道路有待建设。地块以南,是小村DF地块二期,按照雨核的卖地速度,这块地离面世也不远了。

地块北侧的彰泰观南府已经建设完毕,在做最后的收尾工作,交付在即。

地铁已通车运行,中华中学已建成,省妇幼保健院、华润置地中心综合体等在建中……雨核的城建速度肉眼可见。未来,G26地块可以共享区域内的全方位配套。

今年的三批次卖地,雨核都有纯宅地亮相,万科G05和厦门建发G14的触顶摇号,使得板块热度居高不下。这与区域内的供应量也有关系:

金基嘉玥已售罄;万科与厦门建发新盘,最快也得到7、8月才能面世;目前整个区域内只有云上润府一家楼盘主力在售。

但由于市场行情冷热交替的关系,现在开发商也不敢贸然做太超前的产品,万科新盘的主力户型就敲定在99-139㎡之间,相对保守。

今年,雨核首批次新小区陆续开始成交,反映板块成色。当年均价3万5的龙湖天钜、中海城南公馆,二手房成交单价在4-4.3万/㎡左右。我们预判,今年扎堆拿地的房企,不太可能一下子将雨核的新房价格拉升得太夸张。

上秦淮G27

地块四至:东至天禧路;南至宋邑路;西至凤仪街;北至规划道路

地块性质:R2二类居住用地

容积率:1.0

出让面积:59190.60㎡

起拍总价:15亿元

起拍楼面价:15839元/㎡

最高限价:17.1亿元

限制楼面价:18056元/㎡

百家湖、高新区、小龙湾等之后,江宁终于端出上秦淮的宅地了。

上秦淮G27地块西至凤仪街,自北向南与秦尚栖庭、芳原“排排站”,地块东南方向就是华谊兄弟电影小镇

G27出让面积达59190.60㎡,是南京今年卖得最大的一块宅地。地块平整,周边干道通达,开发难度小。

注意,这块地容积率1.6,比1.2的芳原、秦尚栖庭略高;限制楼面价为18056元/㎡,即使触顶,地价较芳原、紫京四季等比,实实在在地降了

与五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府等扎堆的区域比,G27所在的区域“烟火气”少了很多。地铁3号线三期、江宁妇幼保健院正在建设中,芳原与秦尚栖庭西侧的未来科技城初级中学还在前期准备阶段,尚未开建。

眼下,秦尚栖庭已交付,芳原交付在即。业主们的公共出行、消费购物等,只能依赖五矿、葛洲坝附近的配套。

多方面因素使然,上秦淮楼市不温不火。目前芳原和紫京四季都有房源可选:

芳原主推面积超200㎡的叠墅,总价达700多万,现房优势突出;

紫京四季为102-142㎡的高层,含包均价约3.65万/㎡,总价370万起。

整体来看,此次挂牌的三批次地块都比较规整,没什么开发难度。结合前几次的土拍实况,江心洲、雨核宅地摇号的可能更大

对于房企而言,央企、国企踊跃拿地的同时,优质民企也开始恢复投资意愿了。拿地、拿好地,能助力房企扩充储备,优化结构。这3幅地块花落谁家,6月揭晓。

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